Наталия Кузьминова публикует статью
16 мая 2012, 13:42
1274
Анонс:
Я думаю, что наши договора с собственником срок действия должны иметь не больше чем время экспозиции. По другому - непрофессионально.

Обсуждаем термины. ВРЕМЯ ЭКСПОЗИЦИИ.

Эта статья короткая. Но термин, на мой взгляд, для риелтора архиважный.

Время экспозиции – время, необходимое, что бы оповестить всех участников рынка о предложении и получить от них обратную связь в виде цены. На рынке жилья в г. Умань этот период составляет 6-8 недель.

Вывод: за время экспозиции риелтор профессионал должен получить ВСЕ предложения, определить рыночную стоимость и максимально возможную стоимость.

По сути время экспозиции – это время выполнения наших обязательств – перед клиентом собственником. В идеале не больше. Допустимо +10-15% времени. И все.

Наталии Кузьминовой это нравится
Во-1-х хочу высказать Наташа тебе спасибо и респект за начинание "Обсуждаем термины"!
Очень полезно, считаю, сопоставить понимание, сравнить с имеющимися словарями /толкованиями и собрать в одном месте варианты, к которым придем в ходе обсуждения.

Во-2-х, сое мнение по поводу "времени экспозиции": я счтаю, что это - время экспонирования объекта от выставления на продажу до продажи. В этом случае можно говорить о экспозиции отдельного объекта и о средней экспозиции на рынке(например домов, квартир в разных сегментах).
17 мая 2012, 00:09
нравится
Спасибо за коментарий.
Согласна абсолютно, что статистический показатель - важный показатель (извини за тавтологию :))

А вот что для меня спорно. Если взять твою формулировку буквально: время экспонирования объекта от выставления на продажу до продажи. Получается, что неадекватные продавцы, выставляющие 200% потенциальной стоимости и продающие по 3-4 года будут влиять на средний показатель в сторону его значительного увеличения? Или я что-то не поняла?
17 мая 2012, 09:28
нравится
Наталья, во-первых есть смысл сегментировать недвижимость. А во-вторых, есть смысл смотреть на экспозицию уже проданных объектов.
Ну и в-третьих, если с объектом работают профи, то как правило, у него и цена не может быть слишком завышенной (профи-то хочет продать и заработать!).
Соответственно, эти фильтры дадут более-менее объективную статистику.
17 мая 2012, 09:57
нравится
Наташа, да, будут влиять. Точно так же будут влиять и варианты срочных продаж за 1-3 неделю.
Но у нас пока строгих исследований нет и не предвидится, пока прикидываем "на глазок".
И тут важно, чтобы я мог говорить клиентам: "средняя экспозиция по рынку домов в сегменте $200тыс в 20-км-вой зоне Киева около 6 месяцев. Есть кто продает по 3-4 года(часть из них вообще снимают с продажи). А у меня среднее время экспозиции, скажем, 2-4 месяца и я не занимаюсь долгопродами. Исходя из этого и стартовую стоимость определяю".
И каждый тут может быть экспертом в своем сегменте. Важно только чтобы терминами обозначали одинаково понимаемую величину.Этим важна твоя инициатива и чтобы она была доведена до совместно утвержденными понятиями, которые были бы собраны в одном месте(например, на ЭСТе). Потом они могут дублироватться, но важно чтобы был "первоисточник".Вероятно хорошо бы предложить процедуру утверждения - желательно простую и эффективную, например из варинтов в обсуждении самые популярные и спорные вынести в "Опросы" на голосование в течение определенного срок - например 1 месяца.
.
17 мая 2012, 11:25
нравится
Самая для меня важная мысль в твоем посте: "Важно только чтобы терминами обозначали одинаково понимаемую величину."
Причем важно не только в риелторской среде, а важно и с клиентами говорить на одном языке.

Опрос - дело хорошее. Писать не все любят - я сама донедавна только читала, а кнопочку нажмут.
17 мая 2012, 15:32
нравится
Наталья я думаю нельзя учитывать неадекватных продавцов, берите только тех кто подписал эксы
17 мая 2012, 14:40
нравится
Полезный индикатор.
Индикатор Багрина.
Хорошее название. Как Вам, коллеги?
Давайте начнем собирать нечто вроде индикаторов биржевого рынка.
Очень полезно - сразу понимаешь , что происходит и, главное, можно определять тенденции.
17 мая 2012, 08:06
нравится
Андрей, речь ТОЛЬКО о формулировке показателя. Если мы говорим: "время от начала продажи до ее конца", то это значит, брать нужно ВСЮ доступную информацию о таком веремени. Если включать нужно не все, то это должно быть отражено в формулировке. Например: "Время от начала до конца продажи объектов, которые продают настоящие профи" :)
17 мая 2012, 10:13
нравится
У нас база способна автоматически считать время от начала продажи до конца. В базу включены и наши эксклюзивы и свободно продающиеся объекты и объекты конкурентов. Погрешность, конечно есть. Поскольку не вся информация абсолютно достоверна.

Взяла я семент 2-х комнаные квартиры (самый живенький сегмент) и база выдала результат: 6,78887 мемяцев: короче 7 месяцев.
А если взять мою формулировку: "время, которое необходимо, что бы оповестить всех и получить ответ" - 8 недель, т.е 2 месяца.

Разница в 3,5 раза.

А показатель то важный. Поэтому важно определиться какая информация берется при его определении.
17 мая 2012, 10:33
нравится
Если такая большая разница, значит разные понятия :-)
Наташа, а ты как понимаешь "время, которое необходимо, что бы оповестить всех и получить ответ"?
Ведь это зависит как минимум от:
а)интенсивности оповещения(можно за 1 неделю вбросить в рынок сайты, рассылки Агент.Уа и "Мир недвижимости"(на 25000подписчиков)+контекст на 5грн/день(или 100грн/день+наружка+печатная+ТВ....
б)на какой процент "оповещенных" ориентироваться - около 50% от ЦА(целевой аудитории) или 80% или...?
в)ЦА считать только тех кто ищет, или и тех, кто увидев рекламу может решить купить(поменять условия жизни, расшириться, разъехаться, съехаться с друзьями/родственниками, заработать...)?
17 мая 2012, 11:31
нравится
Время, которое необходимо, что бы оповестить всех и получить ответ - означает, что какую бы я рекламу не продолжала, как бы не креативила - я получаю только повторное обращение покупателей. Новых нет.

На практике, новые, конечно есть, ведь новые люди выходят на рынок. Но это 1% от опрошенных в месяц.
Буквально это выглядит так: 250 контактов дали обратную связь (может для Киева смешная цифра -это мой рынок). И в месяц их новых (которые впервые рассматриваю этот объет) контактирует от силы 2-3.

А на вопрсыдаю ответы по пунктам:
1. Интенсивность абсолютная. Т.е. где бы не прошла тропа потенциального покупателя, я ему перейду дорогу. Т.е через месяц от начала активной работы я должна быть уверенна, что оповестила ВСЕХ. (Мне, наверное легче чем тебе: преимущество небольшого города)
2. Стремиться к 100%.
3. Всех, кто теоретически может потенциально купить.
Например: продаем очень бюджетный домик. Рассматриваем ЦА:
а) те, кто такое и заказывает (покупатели малобюджетного частного сектора)
б) те, кто ищет 1-комнатную квартиру (девиз: добавь 3 тысячи и качество твоего жилья будет лучше: участок, гараж. природа и т.д)
в) те, кто ищет 2комнатную или недорогую 3-комнатную (девиз: купи дом, доложи разницу, какая у тебя остается и имей другое качество жизни.)
г) те, кто пока даже не ищет, но устал жить в квартире (девиз: квартира-хороший капитал, для того что бы сделать жизнь лучше, и это реально).

Рекламная компания имела движение по всем каналам, стараясь охватить все ЦА.
17 мая 2012, 11:50
нравится
"Т.е через месяц от начала активной работы я должна быть уверенна, что оповестила ВСЕХ."
Наташа, браво! У нас это, конечно, невозможно...
Хотя не забываем, что у тебя 100% это вместе с хасидами(и их родственниками), заробитчане в Киеве и по заграницам, военные-пенсионеры в России и т.д. :-) Но это так, поумничать, а направление твоей мысли очень понравилось.
17 мая 2012, 21:57
нравится
Юра, не сомневалась, что большой город нельзя оповестить за такой срок. А за какой можно?

:) Если в целевую аудиторию объекта входят хасиды, заробитчане, и т.д. Это тоже отрабатывается.
Но не на каждом объекте это нужно.
18 мая 2012, 11:44
нравится
Брать только эксы одного агентства -нельзя - статистики не получится.
17 мая 2012, 15:42
нравится
думаю только эксы неправильно. Потому что доля эксов невелика, а нас интересует статистика РЫНКА, а не эксов.
17 мая 2012, 21:58
нравится
Могу сказать за небольшой город численостью (250000-350000тыс.). Польностью согласна с Наталией максимум 8 недель.
17 мая 2012, 17:55
нравится
Вита, время 8 недель - это время чего?
А то у нас сейчас как минимум две формулировки. Интересно услышать Вашу.
Заранее спасибо.
18 мая 2012, 11:40
нравится
Улучшить сайт Соцсети